Hukuk sisteminin dinamikleri, toplumsal ihtiyaçlar ve ekonomik gelişmeler doğrultusunda güncellenmeye devam ederken, vatandaşların en sık karşılaştığı mülkiyet uyuşmazlıklarından biri olan ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir sayfa açıldı. Geçmiş dönemlerde uygulanan usuller sebebiyle binlerce ailenin büyük maddi kayıplar yaşadığı, dededen ve babadan kalan değerli arsaların, tarlaların ya da konutların gerçek değerinin çok altında satıldığı bilinen bir gerçektir. Bu durumun yarattığı mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla hayata geçirilen güncel yasal paketler, mülk sahiplerinin haklarını koruma altına alarak adil bir paylaşım mekanizmasının önünü açmaktadır. Uzmanlar, yapılan bu hukuki müdahalenin gayrimenkul piyasasındaki dengeyi doğrudan etkileyeceğini belirtmektedir.
YARGI KARARLARI VE ESKİ SİSTEMİN GETİRDİĞİ MAĞDURİYETLER
Geçmişteki yasal düzenlemeler çerçevesinde, ortaklığın giderilmesi amacıyla mahkemeler kanalıyla satışa çıkarılan gayrimenkuller için belirlenen başlangıç bedelleri mülk sahiplerini zor durumda bırakmaktaydı. İcra İflas Kanunu'nun önceki hükümleri gereğince, taşınmazlar ilk ihale sürecinde muhammen bedelin yüzde ellisi üzerinden alıcıya sunulmaktaydı. Bu durum, özellikle hisseli mülklerde gayrimenkullerin piyasa değerinin çok altında el değiştirmesine zemin hazırlıyor, mirasçılar açısından telafisi güç zararlar doğuruyordu. Yeni yasal düzenleme ise bu adaletsizliğe son vererek, mülklerin hak ettiği gerçek değer üzerinden değerlendirilmesini zorunlu hale getiren güçlü bir koruma kalkanı oluşturmaktadır.
-
Eski Usulün Dezavantajları: Muhammen bedelin yüzde 50 oranından ihaleye çıkması, fırsatçıların ve üçüncü kişilerin gayrimenkulleri ucuz fiyatlarla toplamasına yol açıyordu.
-
Mirasçıların Kayıpları: Hissedarlar, varisi oldukları taşınmazların ekonomik değerinden mahrum kalırken, hukuki süreçler uzun yıllar boyunca çözümsüzlükle sonuçlanıyordu.
-
Yeni Düzenlemenin Amacı: Mülkiyet hakkını en üst düzeyde korumak ve aile varlıklarının rayiç bedel üzerinden değerlendirilmesini sağlamak temel hedef olarak belirlendi.
İLK İHALEDE YÜZDE YÜZ EKSPER DEĞERİ ESASI
Yürürlüğe giren yeni içtihat paketi ve yasal değişiklikler neticesinde, icra daireleri aracılığıyla gerçekleştirilecek gayrimenkul satışlarında tamamen farklı bir döneme girilmiştir. Artık taşınmazlar için hazırlanan bilirkişi raporundaki tam piyasa bedeli, ilk ihalenin başlangıç rakamı olarak kabul edilecektir. Hiçbir gayrimenkul, eksper tarafından belirlenen gerçek değerinin altında bir rakamla açık artırmaya çıkarılamayacaktır. Bu durum, mülk sahiplerinin hisselerini korumasını sağlarken, satış süreçlerinin daha şeffaf ve hakkaniyetli bir zeminde ilerlemesine olanak tanımaktadır.
