Soğuk havaların başlamasıyla birlikte kiralanan taşınmazlarda ısınma sistemlerine ilişkin uyuşmazlıklar yargı ve arabuluculuk mercilerinin gündemine taşınıyor. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri, taraflar arasındaki mali yükümlülüklerin sınırlarını net çizgilerle belirliyor. Masrafın kime ait olacağı, arızanın teknik nedenine ve tarafların yasal bildirim yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine göre değişiyor.
KOMBİ ARIZASI HANGİ DURUMLARDA EV SAHİBİNE AİT?
Türk Borçlar Kanunu'nun 301'inci maddesi, kiraya verene kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma zorunluluğu yüklüyor.
Kombi, konutun ısınması için zorunlu bir demirbaş niteliği taşıyor. Cihazın olağan kullanım sonucu yıpranması, eskimesi ya da teknik ömrünü tamamlaması nedeniyle meydana gelen büyük arızalar, ana parça değişimleri ve cihazın tamamen yenilenmesi ev sahibinin mali sorumluluğunda bulunuyor.
YILLIK KOMBİ BAKIMI KİME AİT?
Türk Borçlar Kanunu'nun 317'nci maddesi uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü tutuluyor.
Yıllık periyodik kombi bakımı, petek temizliği, peteklerin havasının alınması ve basit kullanım ayarlamaları kiracının bütçesinden karşılanıyor.
KİRACI HANGİ DURUMDA TAMİR MASRAFINI ÖDER?
Kiracının taşınmazı özenle kullanma borcu bulunuyor. Arızanın kiracının hatalı, bilinçsiz veya özensiz kullanımından kaynaklandığı tespit edilirse tamir faturasını kiracı ödüyor.
Yıllık bakımın hiç yaptırılmaması, kış şartlarında cihazın donmaya karşı korunmaması ya da yetkisiz kişilerin yanlış müdahalesi sonucu oluşan hasarlarda sorumluluk kiracıya geçiyor. Hukukçular ve sektör temsilcileri, olası ihtilaflarda ispat kolaylığı sağlaması için kiracıların yaptırdıkları periyodik bakımların faturalarını saklamalarını tavsiye ediyor.
KİRACI KOMBİYİ YAPTIRIP KİRADAN DÜŞEBİLİR Mİ?
Ev sahibi kendisine bildirilen arızayı makul sürede gidermezse, kanun kiracıya onarımı ev sahibi hesabına yaptırma ve ödediği tutarı kira bedelinden düşme hakkı veriyor. Hukuki geçerlilik için kiracının şu sırayı izlemesi gerekiyor:
Arızayı tarih bilgisi içeren fotoğraf veya video kaydıyla belgelemek.
Arızayı ev sahibine yazılı ve ispatlanabilir yolla, tercihen noter aracılığıyla ihtarname göndererek bildirmek.
Yapılan bildirimde arızanın niteliğini, onarım gerekliliğini ve tanınan makul süreyi açıkça yazmak.
Verilen süre dolduğunda ev sahibi işlem yapmazsa tamiri yaptırıp faturayı kendi adına düzenletmek.
Ödemeyi banka kanalıyla gerçekleştirmek ve kiradan düşülen tutarı fatura örneğiyle birlikte ev sahibine iletmek.
Ev sahibine yazılı bildirim yapılmadan kira bedelinden kesinti uygulanması hukuki risk doğuruyor. Habersiz yapılan eksik ödemeler, kira borcunun ödenmemesi sayılarak tahliye davasına zemin hazırlıyor.
ARIZAYI BİLDİRME ZORUNLULUĞU VE ARABULUCULUK SÜRECİ
Türk Borçlar Kanunu'nun 318'inci maddesi, kiracıyı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ev sahibine derhal bildirmekle sorumlu kılıyor. Bildirimin gecikmesi nedeniyle arıza büyürse ortaya çıkan ek zarardan kiracı sorumlu tutuluyor.
Taraflar masraf paylaşımı noktasında uzlaşamazsa dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna gidiliyor. Onarım yapılmadan önce mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırılması, yargılama aşamasında kiracının iddialarını somutlaştırıyor.
