Gayrimenkul piyasasında mülk sahipleri ile kiracılar ve yeni alıcılar arasında sıklıkla yaşanabilen hukuki belirsizlikler, yüksek yargının devreye girmesiyle netlik kazanmaya devam ediyor. Özellikle taşınmazın el değiştirdiği geçiş dönemlerinde ödenen bedellerin kime ait olacağı hususu, geçmişte taraflar arasında ciddi mağduriyetlere ve uzun süren yargı süreçlerine yol açabiliyordu. Satış işleminin gerçekleştiği tarihin hemen öncesinde veya sonrasında yapılan ödemelerin yasal statüsü, mülkiyet hakkının devriyle birlikte yeni bir hukuki boyuta taşınıyor. Yargıtay tarafından verilen bu son karar, gayrimenkul hukuku alanında içtihat oluşturacak nitelikte bir adım olarak değerlendiriliyor.
ANKARA'DA BAŞLAYAN HUKUKİ MÜCADELE
Emsal karara konu olan olay 2023 yılının Aralık ayında Ankara'da meydana geldi. Y.Ö. isimli vatandaş, B.K. adına tescilli olan konutu 18 Aralık 2023 tarihinde resmen satın aldı. Ancak söz konusu konutta ikamet eden kiracı, 15 Aralık 2023 ile 14 Ocak 2024 tarihlerini kapsayan bir aylık kira bedelini, satıştan sadece üç gün önce eski malik B.K.'ye peşin olarak ödemişti. Evi devralan Y.Ö., satış tarihinden sonraki döneme denk gelen kira payının kendisine verilmesini talep etti. Eski ev sahibi B.K.'nin bu parayı iade etmeyi reddetmesi üzerine konu yargıya taşındı.
YEREL MAHKEME REDDETTİ, ADALET BAKANLIĞI BOZMA İSTEDİ
Davaya bakan Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi, satış anında parayı tahsil etme hakkının eski malikte olduğunu savunarak davayı reddetti. Ancak hukuki aykırılığı tespit eden Adalet Bakanlığı, kararın kanun yararına bozulması istemiyle dosyayı Yargıtay'a taşıdı. Temyiz incelemesini tamamlayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını kanun yararına bozdu. Kararın gerekçesinde şu detaylara yer verildi:
-
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Satış gerçekleştiği andan itibaren yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir.
-
Hak Sahipliği Devri: Taşınmazın mülkiyetiyle birlikte o taşınmazdan elde edilecek semere ve kira geliri hakkı da yeni malike geçer.
-
Sebepsiz Zenginleşme: Satış tarihinden sonraki günlere isabet eden kira bedelinin eski ev sahibinde kalması hukuki dayanaktan yoksundur.
KİRA PİYASASINDA YENİ DÖNEM VE EMSAL ETKİ
Yargıtay'ın bu kararı, evini satan mülk sahiplerinin "parayı önceden aldım" diyerek satış sonrası döneme ait kiraya el koymasının önüne geçiyor. Buna göre, peşin ödenen kiralarda satış tarihinden itibaren kalan günlerin hesabı yapılacak ve eski ev sahibi bu miktarı yeni ev sahibine eksiksiz iade edecek.
