Gayrimenkul yatırımcısının rotasını belirleyen en kritik gösterge olan amortisman süresinde İstanbul'da taşlar yerinden oynadı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan güncel rapora göre, mega kentte konutun kendini geri ödeme süresi 16,6 yıla kadar düştü. 2008 yılından bu yana görülen bu en dip seviye, konut fiyatlarındaki artışın hız kesmesine rağmen kiraların dizginlenemeyen yükselişinden kaynaklanıyor. Özellikle kiralarda uygulanan yüzde 25 tavan fiyat sınırının kalkmasıyla birlikte piyasa dengeleri tamamen değişti ve kira getirisi yıllık bazda rekor kırdı.
AMORTİSMAN SÜRESİ 199 AYA KADAR GERİLEDİ
Konut piyasasında son dört yılın rakamları incelendiğinde, yatırımcının dikitini çeken bir tablo ortaya çıktı. 2022 yılı ortasında 329 aya (27,4 yıl) kadar çıkarak yatırımcıyı kaçıran kira çarpanı, 2024 itibarıyla sert bir düşüşe geçti. 2025 yılı başında yaşanan geçici yükselişin ardından, dördüncü çeyrek sonu itibarıyla rakam 199 aya (16,6 yıl) kadar indi. Bu durum, İstanbul'da bir konut satın alan yatırımcının, 2022'ye kıyasla yaklaşık 11 yıl daha erken parasını geri kazanması anlamına geliyor.
KİRALAR KONUT FİYATLARINI YÜKSELTTİ
Kira getirisindeki bu keskin yükselişin ardındaki ana neden, kiralardaki artış oranının satış fiyatlarını geride bırakması oldu. Endeksa’nın en son yayınlandığı verilerine göre, İstanbul’da konut fiyatları son iki yılda yüzde 65,15 artarak ortalama 6 milyon 842 bin TL seviyesine ulaştı. Ancak aynı dönemde konut kiraları yüzde 101,05 gibi devasa bir oranla yükselerek ortalama 36 bin 707 TL'ye çıktı. Kiralardaki bu hızlı seyir, satış fiyatlarının reel olarak gerilemesine rağmen mülk sahiplerinin kazancını zirveye taşıdı.
TAVAN FİYAT ETKİSİ DENGELERİ DEĞİŞTİRDİ
Sektör temsilcileri, piyasadaki bu yeni dönemi yüksek faiz ve değişen yasal düzenlemelere bağlıyor. Yüksek faiz oranları nedeniyle konut talebinin bir miktar baskılandığı ve fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığı kaydedildi. Gayrimenkul uzmanları süreci şu sözlerle değerlendirdi:
"Kredili satışlarda yüksek faiz yükü nedeniyle ipotekli işlemler hala düşük seviyelerde. Yatırımcı nakitte beklemeyi tercih edince konut fiyat artışı sınırlı kaldı. Diğer yandan kiralara getirilen yüzde 25 tavanının kaldırılması, fiyatların TÜFE’ye göre uyarlanmasını sağlayarak amortisman denklemini değiştirdi."
Konut satış adetleri geçen yılın ilk çeyreğine göre yüzde 0,3 gerileyerek 349 bin 396 adette kalırken, yıllık bazda reel fiyat kaybı yüzde -3,4 olarak hesaplandı.
